Где жить и куда инвестировать в Будапеште: обзор районов

Недвижимость в Будапеште – перспективное направление для зарубежных инвесторов. Но для тех, кто не знаком с городом, разобраться в особенностях районов бывает непросто. Что важно учитывать при выборе и на какие варианты стоит обратить внимание?

Как устроен Будапешт

• западная– Буда. Представляет собой холмистую местность. Считается более спокойным и размеренным районом для жизни. В Буде преобладает малоэтажная застройка – исторические здания, старинные виллы и дома не выше 5–7 этажей. Здесь много зелени и парков. Некоторые улицы не охвачены маршрутами общественного транспорта.

• восточная – Пешт. Расположена на равнине. Пешт славится активной ночной жизнью, множеством кафе, баров и клубов. Застроен плотнее и выше, чем Буда, а зеленые зоны встречаются реже. Имеет отличную транспортную сеть: метро, трамваи, троллейбусы.

На обеих сторонах Дуная хорошо налажено автобусное сообщение. Основные достопримечательности распределены между частями города равномерно.

Самые привлекательные районы Будапешта для проживания и вложений – мнение изнутри

Будапешт включает в себя 23 административных района. Но не каждый из них интересен с точки зрения туризма или вложений в недвижимость. Какие районы действительно стоит рассматривать – и почему? 

Начнем с Пешта.

5-й район

5-ый округ считается самым элитным и дорогим в городе. Именно здесь, вблизи здания венгерского парламента, сосредоточена наиболее престижная жилая недвижимость столицы.

6-й район

Следом по статусу идет 6-й округ. Здесь расположены знаменитый Венгерский оперный театр и проспект Андраши - улица, которую часто сравнивают с Елисейскими Полями в Париже.

Чуть дальше, за пределами кольцевого бульвара, начинается дипломатический квартал с посольствами, частными виллами и дорогими жилыми домами. Этот участок города не очень большой и заканчивается площадью Героев и прилегающим к ней обширным парком.

8-й район

На сегодняшний день власти приняли решение ограничить краткосрочную аренду в 5-м и 6-м округах, чтобы снизить туристическую нагрузку. В 6 районе эти меры планируют ввести с 2026 г. Однако решение пока не окончательное: местные жители активно подают петиции, и есть вероятность, что ограничения будут пересмотрены или отменены.

Из-за этих ограничений краткосрочная аренда стала активно развиваться в 8           районе. Особенно в районе Корвин-плаза и на прилегающих улицах. Этот район находится практически рядом с историческим центром, отличается современной застройкой и пользуется высоким спросом у арендаторов любого формата.

7-й район

Особый интерес у туристов, особенно молодых, вызывает часть 7-го округа, расположенная внутри Большого бульварного кольца, рядом с крупнейшей синагогой Европы. Именно здесь находится знаменитая пешеходная улица Gozsdu udvar, которая славится концентрацией баров, ресторанов, ночных клубов и дискотек, работающих до самого утра. По выходным эта зона, а вместе с ней и прилегающие улицы, превращается в оживленный эпицентр ночной жизни -по атмосфере скорее напоминающий фестиваль, чем просто городской квартал.

Кроме развлекательной инфраструктуры, здесь также расположены жилые дома, в которых активно сдают квартиры в краткосрочную аренду. Многие туристы предпочитают именно эти апартаменты благодаря удобному расположению и насыщенной городской атмосфере.

13-й район

13 округ Будапешта заслуживает особого внимания. Он известен как крупнейшая деловая зона города и нередко называется «будапештским Манхэттеном» благодаря целой аллее современных высотных бизнес-центров.

Одна часть района выходит прямо на набережную Дуная, а за деловым проспектом начинается жилой сектор. Участки у воды, прилегающие к пятому округу, занимают престижные жилые кварталы Riverside и Marina Part.

Местная недвижимость представлена не историческими домами, а новыми жилыми комплексами. Вокруг – ухоженные парки, велосипедные и беговые маршруты, магазины, подземные паркинги и вся необходимая городская инфраструктура. Самые дорогие квартиры – с окнами на Дунай и видом на яхтенную пристань.

Отдельное внимание стоит уделить террасам: во всех квартирах они предусмотрены по проекту, их площадь варьируется от 6 до 30 м2. Кроме того, здесь экологически чистая обстановка – район защищен от плотного транспортного потока, сюда заезжают в основном только местные жители, что минимизирует уровень выхлопов и шума. В районе работает станция метро, а также расположен крупный ТРЦ Duna Plaza.

Если углубиться от береговой линии вглубь района, можно попасть в жилую зону -условно «спальный» сектор тринадцатого округа. Застройка здесь тоже современная, с зелеными дворами, общественными пространствами и комфортной городской средой. Цены на жилье ниже, чем у реки, и квартиры чаще приобретаются для собственного проживания.

А вот в кварталах Marina Part и Riverside жилье чаще становится объектом интереса инвесторов. Высокая стоимость аренды делает покупку особенно выгодной.

Теперь перенесемся в Буду. 

2 и 12-й районы

Во 2 районе преобладает застройка в виде вилл и небольших коттеджных комплексов, рассчитанных на 4–6 квартир. Почти у каждой квартиры - собственный двор, а с территории открываются живописные виды на холмы. Жилье здесь выбирают в основном состоятельные покупатели - представители обеспеченного класса и дипломаты.

12 округ во многом похож на второй: та же холмистая местность, малоэтажные здания, дома на несколько семей, просторные участки. Это также престижная зона, где проживают высокопоставленные чиновники и обеспеченные семьи.

Коммерческой инфраструктуры, туристических мест и развлекательных центров в этих районах практически нет - здесь царит атмосфера уединения и покоя. Улицы застроены исключительно жилыми домами, часто с огороженными территориями и зелеными участками.

Оба варианта интересны для состоятельных иностранцев, которые подыскивают недвижимость не для краткосрочной аренды, а для собственного комфортного проживания. Особенно привлекает здесь наличие международных учебных заведений, что важно для семей с детьми, планирующих переезд.

Что происходит в других районах Будапешта

В отдаленных частях города, таких как 17-й, 18-й и 22-й районы, цены на жилье значительно ниже. Однако, как отмечают местные агентства недвижимости, иностранные покупатели практически не проявляют интереса к этим локациям. Причина проста - они считаются непрестижными и малопривлекательными с инвестиционной точки зрения. Здесь в основном живут местные жители с ограниченным бюджетом - часто это молодые семьи, приобретающие свое первое жилье в панельных домах.

Параллельно активное развитие идет в новых районах у Дуная - это 3-й и 11-й округа. В этих зонах строятся современные жилые комплексы с продуманной архитектурой и обилием зеленых насаждений. Тут оборудованы парки, дорожки для прогулок и велоспорта, а также работают кафе, рестораны и магазины. Все это делает районы комфортными для жизни и отдыха. Транспортная доступность в 11-м районе представлена метрополитеном (новая линия), автобусами и трамваями. Однако он находится на некотором удалении от центра - дорога на автомобиле займет около 20 минут. Третий округ расположен ближе - до центра можно доехать за четверть часа, но здесь нет метро.

Подытожим

С точки зрения удобства жизни, наиболее сбалансированную инфраструктуру предлагает 13-й район. Тем не менее и в других частях города жители не испытывают серьезных бытовых трудностей.

В центре города (5-й, 6-й и 7-й округа) почти не строятся новые дома. Здесь преобладает историческая застройка конца XIX – начала XX века: квартиры с высокими потолками, лепниной, вензелями и особенной атмосферой старого Будапешта.

Самыми перспективными направлениями для вложений остаются объекты в центре города. Долгосрочная аренда особенно востребована в 13-м районе, преимущественно в кварталах Marina Part и Riverside. 8 округ, особенно бульвар Корвин, пользуется популярностью при любом виде аренды. Также стабильный интерес сохраняется к 3-му и 11-му районам. Что касается престижных, но более «домашних» 2-го и 12-го округов - они редко рассматриваются инвесторами.

Недвижимость в Будапеште с двойной выгодой: что выбрать для жизни и пассивного дохода

Вариант 1: квартира в старинном доме в 11-м районе Будапешта

Это 3,5-комнатная квартира (€390 тыс.) на 2 этаже классического дома 1938 года в Уйбуде - самом центре 11-го района Будапешта. Площадь - 85 кв. м, потолки 3 метра, планировка удобная:

• просторная гостиная с выходом на балкон;

• большая кухня-столовая;

• 2 спальни;

• санузлы.

Состояние хорошее: паркет, плитка, деревянные окна с двойным стеклопакетом, отопление -газовый котел.

Что рядом: тихая улочка в Келенфельде, в пешей доступности ТЦ Allee и общественный транспорт.

Для чего подходит: комфортное проживание в спокойном, но центральном районе, а также аренда.

Вариант 2: 2-х комнатная квартира в центре Буды во 2-м районе

Это 2-комнатная квартира (€240 тыс.) на 1 этаже уютного 3-этажного дома без лифта в самом центре Буды -районе Зельдмал (2-й район), в 10 минутах пешком от площади Колоши. Площадь -58 кв. м. Планировка:

• 2 просторные комнаты;

• отдельная кухня с кладовой;

• ванная и туалет (раздельные).

Есть балкон 2 кв. м, кондиционер с функцией обогрева, пластиковые окна со ставнями, 2 подвальных помещения.

Что рядом: все - от магазинов до кафе и транспорта, в пешей доступности. Внутренний двор -зеленый и ухоженный.

Для чего подходит: комфортное проживание в тихом квартале Буды или надежное вложение с перспективой аренды.

Переходите в наш раздел про квартиры в Будапеште и выбирайте. А мы поможем выбрать подходящюю недвижимость для жизни или инвестиций.