Новостройка или вторичный рынок – какую недвижимость покупать в ОАЭ

Политическая напряженность на Ближнем Востоке не изменила ситуацию с недвижимостью в ОАЭ. Рынок недвижимости Дубая остается одним из самых привлекательных в мире. Его отличают быстрорастущие цены и при этом низкий индекс появления «пузырей недвижимости», которые характеризуются резким падением после интенсивного роста. В этом материале мы сравним инвестиционную привлекательность жилья от застройщиков и собственников, оценим риски каждого из секторов.

К примеру, в марте 2024 года было заключено 13 394 сделок по всем типам недвижимости. Это на 10,2% больше, чем в марте 2023 года. Это высокий показатель еще и потому, что с 10 марта по 9 апреля длился Рамадан, когда деловая активность в мусульманских странах значительно снижается. Уже несколько лет звучат прогнозы о замедлении темпа роста на рынке, но пока он остается на прежнем уровне.

Термины и понятия

Первичный рынок недвижимости – новые объекты, продаваемые непосредственно застройщиками. Например, в 2022 году в Дубае было завершено строительство 55 проектов на сумму 220 млрд. руб. Они тут же попали в категорию первичной недвижимости. Если за прошедшие годы они были приобретены и снова выставлены на продажу, то те же объекты уже относятся к вторичной недвижимости. Тут важно понимать, что даже вторичное жилье бывает совершенно новым: собственник мог выставить его на продажу, ранее не используя для собственного проживания. Для рынка ОАЭ такие варианты особенно характерны: недвижимость активно покупается с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи.

Уровень спроса и предложения

Спрос на рынке строящихся объектов в ОАЭ сильно превышает предложение: некоторые объекты раскупают в течение 1 часа после старта продаж. Поэтому инвесторам, склонным к длительному анализу проектов, стоит поспешить. В приоритете может оказаться скорость принятия решения. За предложениями застройщиков лучше следить заранее, участвовать в закрытых продажах. Некоторые объекты полностью распродаются в ходе закрытых презентаций. Для участия в них нужно стать клиентом лицензированного в ОАЭ брокера.

Рынок готового жилья не требует такой скорости принятия решений, выбор здесь больше, и можно планировать вложения с длительным сроком возврата инвестиций. Брокеры склонны уделять не так много внимания этому рынку ввиду более скромного размера комиссии.

Капитализация

Для краткосрочных инвестиций однозначно предпочтительнее рынок первичной недвижимости. Хотя многое зависит от конкретного проекта (застройщик, местоположение, класс). Бывают ситуации, когда объект после завершения строительства не вырос в цене, но такие ситуации в ОАЭ в последние годы скорее редкость. Продать недвижимость можно после оплаты минимум 30% стоимости объекта. При приросте стоимости 10% в год, характерной для строящихся объектов, прибыль составит 20% от суммы первоначальных вложений.

Вторичный рынок менее рискованный и менее прибыльный. Рост цен на недвижимость здесь зависит от состояния рынка, сейчас он на подъеме.

Доход от сдачи в аренду

Для тех, кто планирует получать доход от сдачи объекта в аренду, привлекательнее вторичный рынок жилья. Как только инвестор вступил в право владения, он уже может получать доход и даже ориентироваться на опыт предыдущего владельца. По наблюдениям опытных риэлторов, объекты с хорошим расположением никогда не пустуют, они сразу же сдаются в аренду. Прибыль от аренды – 12-14% в год.

Рассрочки, акции и скидки

Разнообразные бонусы очень распространены на первичном рынке. Они выгодны для застройщиков, которые таким образом быстрее «оборачивают» вложенные средства. Часто застройщики предлагают покупателям недвижимости рассрочку платежей на 3-4 года, почти всегда она беспроцентная. Многие из них предлагают компенсацию административных сборов DLD.

Рынок готового жилья менее гибок: возможности купить объект в рассрочку нет. Но компенсируют это более низкие цены. Кроме того, с помощью профессионального агента цену можно еще и снизить.

Дополнительные вложения

Новое жилье в ОАЭ сдается под ключ. Внутри уже выполнена чистовая отделка, мебелью оборудованы ванная комната и кухня, что существенно снижает финансовые и временные затраты новых собственников.

Вторичное жилье может потребовать дополнительных вложений после покупки. В среднем если квартире больше 10 лет, то в затраты нужно будет включить стоимость ремонта.

Риски

В ОАЭ действуют достаточно строгие правила защиты покупателей первичной недвижимости. Застройщиков обязуют вносить 20% от стоимости объектов на эскроу-счет, а департамент DLD гарантирует прозрачность сделок. В таких условиях заморозка строящегося проекта маловероятна, но случаи переноса сроков сдачи объекта встречаются довольно часто.

Итоги и перспективы

Невозможно сказать однозначно, покупка какой недвижимости в ОАЭ предпочтительнее, первичной или вторичной. Первичный рынок более динамичный и прибыльный, но требует осторожности и оперативности в принятии решения о покупке. Приобретение жилья на вторичном рынке несет меньше рисков и больше подходит инвесторам, заинтересованным в арендном доходе. Подводя итоги, отметим, что в любом сегменте можно заключить удачную сделку, если хорошо знать нюансы конкретных объектов и их расположение. Для этого рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, специализирующемся на рынке ОАЭ.