Покупка недвижимости в ОАЭ: налоги, сборы и советы для иностранных граждан

Инвесторы со всего мира выбирают ОАЭ для жизни и ведения бизнеса за комфортную и прозрачную налоговую политику. Физические лица здесь не платят налог на доходы, а обязательные платежи для владельцев недвижимости находятся на рекордно низком уровне. Но все же иностранцы в Эмиратах обязаны уплачивать определенные сборы. В этой статье мы расскажем, на что необходимо обратить внимание нерезидентам, планирующим переехать в ОАЭ на ПМЖ.

В последние годы Арабские Эмираты получили негласный статус “налогового рая”. Ничего удивительного в этом нет, ведь на территории этого государства действуют особые правила начисления и уплаты налогов.

По мнению целого ряда экспертов, особенностью налоговой политики ОАЭ является тот факт, что государство готово прислушиваться к мнению бизнеса относительно практики расчета и сбора обязательных платежей. Это позволяет налоговому законодательству страны оперативно адаптироваться к меняющимся рыночным условиям. В частности, с 2018 года в Эмиратах действует НДС (5%), а с июня 2023 года появился корпоративный налог. Введение последнего было необходимо для соответствия налоговой системы государства международным стандартам в сфере налогообложения. В некоторых случаях уплата корпоративного налога обязательна и для владельцев недвижимости.

Несмотря на все особенности и нововведения, налоговый климат ОАЭ все также считается благоприятным для инвестиций и ведения бизнеса. Фактически физлица в стране освобождены от налогов на приобретение и владение недвижимым имуществом. Им не нужно платить налог на прирост капитала. Не подлежит налогообложению и прибыль от сдачи квартиры или виллы в аренду. Платежи также не взимаются при вступлении в наследство или дарении объектов недвижимости близким родственникам.

Права и обязанности нерезидентов в ОАЭ

НДС начал действовать в Эмиратах в 2018, при этом власти освободили от сборов операции с недвижимым имуществом жилого назначения. Если же речь идет о сдаче в аренду или продаже коммерческих объектов, НДС нужно будет уплатить.

В отличие от многих других стран, где законодательством предоставляется возможность вернуть часть перечисленных в казну налоговых платежей за счет налоговых вычетов на ремонт, техническое и сервисное обслуживание, управление недвижимым имуществом, в ОАЭ ничего подобного не предусмотрено. Все затраты, связанные с поддержанием собственности в хорошем состоянии, – это ответственность собственника.

Какая недвижимость доступна для покупки иностранцам в Арабских Эмиратах

Нерезидент может приобрести недвижимость в ОАЭ, правда с определенными ограничениями. В частности, покупать и владеть недвижимыми объектами в любом районе Дубая могут только резиденты государств Персидского залива и компании, имеющие регистрацию в указанных странах.

Иностранцы могут иметь в собственности лишь жилье, которое находится в так называемых фрихолд-зонах. Квартиры и дома в них можно сдавать в аренду, передавать по наследству, в дар по своему усмотрению, продавать. Эти зоны постоянно расширяются и сегодня в состав фрихолда входят практически все востребованные среди покупателей локации в Эмиратах.

В лизхолд-зонах иностранным инвесторам доступна исключительно аренда, правда сроком до 99 лет. Как только договор аренды заканчивается, права собственности в полном объеме возвращаются владельцу или компании-застройщику. При необходимости арендное соглашение можно продлевать или переоформлять на близких родственников.

Права иностранцев-владельцев недвижимости

Иностранные покупатели недвижимости в Эмиратах получили право распоряжаться ею по собственному усмотрению без каких-либо ограничений в 2006 году. В начале 2019 года в ОАЭ начала действовать “Золотая виза” сроком до 10 лет, оформление которой возможно, в т.ч. при приобретении недвижимых объектов на сумму более 2 млн. AED. Если сумма сделка превышает 750 тыс. AED, владельцы получают право на оформление двухлетней резидентской визы.

Существуют ли ограничения для россиян?

За последние два года (2022–2024 гг.) Эмираты вошли в список наиболее востребованных среди российских граждан направлений для иммиграции. Россияне могут купить собственное жилье в этой стране на общих условиях, действующих для всех иностранцев. У россиян также есть возможность открывать депозитные счета в местных банках.

В настоящее время у Эмиратов действует соглашение об отказе от двойного налогообложения с 137 государствами, в число которых входит и Россия.

Налоги при сделках с недвижимостью в ОАЭ

• При заключении сделки купли-продажи владелец обязан уплатить единый налог на передачу прав собственности на объект. Размер этого сбора устанавливается отдельно для каждого эмирата: в частности, в Дубае он составляет 4% от суммы сделки, в Абу-Даби –2%. Нередко сбор оплачивается в равных частях собственником и покупателем, некоторые застройщики включают его в цену объекта.

• Кроме того, участники операций с недвижимостью оплачивают административный сбор: он составляет 540 AED и регистрационный сбор. Он рассчитывается исходя из стоимости объекта: 2 тыс. AED для объектов стоимостью до 500 тыс. AED и 4 тыс. AED для объектов стоимостью более 500 тыс. AED.

• Документ о праве собственности новый владелец получает после заключения сделки и подписания договора в районном суде. Он оформляется в течение трех дней, за услугу нужно будет заплатить еще порядка $70.

• Комиссия риэлтора при подборе и покупке подходящего объекта составит примерно 2% от суммы сделки. При покупке объекта у застройщика комиссия отсутствует, на вторичном рынке комиссия может делиться между сторонами.

• Если приобретается помещение под магазин или офис, покупатель оплачивает НДС в размере 5%.

Налоги для собственников недвижимости

Привычного россиянам налога на владение недвижимостью в Эмиратах нет. Собственники оплачивают обязательные платежи управляющей компании, которая обслуживает не только здание, в котором находится квартира, но и прилегающую к нему территорию. Размер платежей варьируется в диапазоне 15-16 $ за кв. м в зависимости от локации и престижности ЖК.

Налоги на аренду

Выше уже упоминалось, что в Эмиратах нет подоходного налога, поэтому физические лица, которые сдают свою недвижимость в аренду, таким налогом не обременены. При этом все арендодатели платят муниципальный сбор, размер которого устанавливается на местном уровне: в Дубае – 5% от дохода со сдачи объекта в аренду, полученного за год, в Абу-Даби - 3%. Однако муниципальный сбор, как правило, включают в платежки за коммунальные расходы, которые оплачивает арендатор. Для аренды коммерческих объектов ставка единая во всех эмиратах – 10%.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже объекта недвижимости собственник не платит налог на доход, полученный от сделки. Продавец оплачивает только обязательный сбор за передачу прав собственности и свою часть комиссии агенту.

Корпоративный налог: основные моменты

Корпоративный налог действует на территории Эмиратов с лета 2023 г. В некоторых ситуациях он распространяется и на владельцев недвижимого имущества. В частности, корпоративные налоги уплачивают все юрлица, ведущие брокерскую, строительную деятельность, осуществляющие управление жилыми и офисными комплексами.

• 0% - доход юридического лица не превышает 375 тыс. AED ($102 тыс.)

• 9% - доход выше 375 тыс. AED ($102 тыс.)

Прибыль от инвестиций в недвижимость в личных целях корпоративным налогом не облагается. Государство может рассматривать доходы арендодателей в качестве предпринимательской деятельности при условии, что такая деятельность ведется на профессиональной основе. Соответственно в этой ситуации гражданин должен будет оплатить корпоративный налог.

Сборы при получении недвижимости по наследству или в дар

Недвижимость, которая передается по наследству или в дар, не является объектом налогообложения в ОАЭ. Дополнительные сборы при вступлении в наследство аналогичны тем, которые действуют при покупке жилья. Комиссия при получении квартиры или дома в дар составит 0,125% от рыночной цены объекта.

Можно ли сэкономить на налогах

Налоги на недвижимость для резидентов в Эмиратах заметно ниже в сравнении со многими другими государствами. При этом даже здесь существуют законные способы экономии на фискальных платежах и сборах.

Ключевой совет для собственников недвижимости: по возможности вносить все государственные, муниципальные платежи и сборы своевременно. В противном случае их размер может многократно увеличиться из-за штрафов.

Иностранным инвесторам выгодно стать налоговыми резидентами, так как в этом случае они освобождаются от необходимости уплаты налогов на доходы, которые были получены не на территории Эмиратов. Регистрация в стране для компаний привлекательна многочисленными налоговыми льготами и субсидиями.

В идеале еще до оформления сделки с недвижимостью стоит получить налоговую консультацию у специалиста, чтобы понимать, стоит ли оформить объект на физическое или на юридическое лицо.