Покупка недвижимости в ОАЭ в 2023 году

Вариант покупки недвижимости в Эмиратах привлекателен для инвесторов по целому ряду причин: бесконечное лето и теплое море, отличная инфраструктура, экономическая выгода. Недвижимость при желании со временем можно перепродать. Отсутствует налог на владение недвижимостью. Дополнительное преимущество – возможность получения «золотой визы» и перспективное трудоустройство.

Но для покупки жилья в Эмиратах имеются некоторые территориальные ограничения. В большинстве районов Дубая, например, покупать жилье могут только местные жители, а также граждане стран Персидского залива. Это же относится и к иностранным компаниям.

Где может купить недвижимость в ОАЭ иностранец?

Фрихолд-зоны: иностранец-негражданин одной из стран Персидского залива может приобрести недвижимость как жилую, так и коммерческую только во фрихолд-зонах эмирата, определенных на законодательном уровне. Ее можно оформить в собственность, продать, сдать в аренду, передать по наследству.

С 2006 года такие зоны появились в Дубае и некоторых других эмиратах. Наиболее популярными считаются районы Dubai Marina, Business Bay. Четыре года назад фрихолд-зона была открыта и в Абу-Даби.

Лизхолд-зоны: есть еще ряд регионов, в которых оформление сделок с иностранцами представлено как аренда на 99 лет. Арендатор может перепродать собственность до окончания срока аренды, заложить, перестроить, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды и т.д. Также возможна пролонгация договора на тот же срок. В настоящий момент такие варианты доступны только гражданам арабских стран, и неактуальны для инвесторов из России.

Права иностранных владельцев недвижимости

Уже более 17 лет иностранцы имеют право распоряжаться недвижимостью так же, как и коренное население эмирата: продавать, предлагать в аренду, наследовать.

С 2019 года заработало дополнение к законодательству, так называемая «Золотая виза». Если инвестор вкладывает 750 тысяч дирхамов, ему выдают визу на 2 года (Investor Visa). В течение этого срока иностранец не может перепродать недвижимость, иначе виза будет аннулирована. Если сумма инвестиций составит 5 млн. дирхамов, можно получить визу на 5 лет, а 10 млн. дирхамов – на 10 лет с правом пролонгации (Golden Visa). Но тогда 60% суммы инвестиций нужно вложить не в жилье, а в другие активы, не связанные с недвижимостью, например, стартапы или ценные бумаги.

Помимо прав у нового владельца недвижимости есть и обязанности: необходимость ежегодно оплачивать взносы на содержание жилого комплекса и прилегающей к нему территории. Его сумма определяется политикой застройщика и расположением комплекса.

Ежегодный налог на владение недвижимостью в ОАЭ отсутствует.

Перед выбором застройщика необходимо удостовериться, что у него есть сертификат Земельного департамента, это будет свидетельствовать о его надежности.

Алгоритм приобретения недвижимости в ОАЭ

Начать, конечно, следует с поиска подходящего объекта, после чего заключить предварительный договор с продавцом. Он не требует нотариального заверения, язык оформления – английский или арабский.

Следует обратить особое внимание на приложения: там прописываются важные дополнительные условия, и для их разъяснения скорее всего потребуется юридическая консультация.

Что указывается в договоре:     

• адрес и сумма, на которую заключается сделка;

• определяется ответственность сторон;

• обязательные платежи, их распределение и сроки внесения;

• при покупке новостройки нужно убедиться, что в договоре указывается точная дата завершения строительства и размер компенсации в случае несоблюдения сроков завершения строительства.

Соглашение о продаже (Контракт-F)

Также этот документ называется меморандум о взаимопонимании. При подписании договора покупатель оплачивает аванс: как правило, 10% от общей суммы. Если покупатель поменял планы, и сделка не состоялась по его вине, залог остается у продавца. Если же проблемы возникли у продавца, и он отменяет сделку, залог возвращается в двойном размере.

Этот документ составляется застройщиком, который одновременно является управляющим объектом. Он подтверждает, что у продавца объекта нет долгов перед застройщиком. На подготовку сертификата отводится пять дней после подачи заявки на подготовку документа. Как только он получен, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи объекта.

В земельном департаменте выдается чек на оплату полной стоимости объекта, и в тот же день его необходимо оплатить. Сразу после оплаты право собственности (нотариальный акт - Title Deed) пореходит к покупателю, с этого момента он становится официальным владельцем недвижимостью.

Если покупается недвижимость, находящаяся в процессе строительства, в получении сертификата NOC и подготовке контракта (F) нет необходимости. Потребуется только первичный договор, который переоформляется, когда строительство объекта полностью завершено. Итого на покупку объекта с его полноценным оформлением в собственность в ОАЭ уходит месяц.

Документы, необходимые для совершения сделки:

• паспорт и виза, на основании которой покупатель находится в ОАЭ;

• подтвержденный адрес проживания;

• меморандум о взаимопонимании.

Если объект покупается на вторичном рынке, то понадобится сертификат NOC, а если объект находится на стадии строительства, то договор с застройщиком.

Возможность удаленной сделки

Чтобы совершить сделку с недвижимостью в ОАЭ удаленно, необходимо иметь там своего представителя. Им, например, может стать местный риэлтор. Тогда на него необходимо сделать доверенность, заверенную в той стране, где она подписывается, и затем легализовать ее в посольстве ОАЭ. После чего заверить в МИД и перевести на арабский язык. Когда доверенность оформляется уже в ОАЭ, при ее подписании обязательно должен присутствовать нотариус.

Ипотека и рассрочка

Даже являясь иностранцем, покупатель недвижимости может получить рассрочку от застройщика. Получение кредита также возможно, но не более 50% от стоимости объекта через финансовые организации.

Как правило, условия их предоставления, следующие:

• кредит можно получить по ставке 5-6%;

• при наличии официального дохода в ОАЭ размер кредита может составлять до 80%;

• залогом в этом случае будет являться сам объект недвижимости;

• документ, подтверждающий регулярный доход, обязателен при заключении сделки. Размер этого дохода определяется в каждом случае индивидуально и зависит от политика конкретного банка.

Застройщик может предложить рассрочку на 3-5 лет после окончания строительства. Подобные предложения встречаются очень часто на текущем рынке.

Дополнительные расходы

Комиссия, выплачиваемая риелтору, обычно составляет 2-3% от стоимости объекта. Иногда (как правило, при первичном рынке) комиссию риелтору выплачивает застройщик. На вторичном рынке комиссию, как правило, оплачивает покупатель покупатель, или она поровну делится между участниками сделки.

• Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая: составляет 4% от стоимости объекта.

• Ипотечный сбор: когда недвижимость приобретается с привлечением кредита, оплачивается соответствующий сбор. В 2023 году он составляет 0,25% от суммы кредита.

• Административный сбор: подтверждение права собственности выдается районным судом, оформляется за три дня и составляет примерно $70.

• Если недвижимость покупается на вторичном рынке, потребуется заплатить госпошлину за регистрацию. Сумма фиксирована и составляет $85.

• Также необходимо будет оплатить оформление сертификата NOC, его сумма варьируется в зависимости от характеристик конкретного объекта. Минимальный размер - $140, максимум может достигать $1 360.

Выводы

Иностранцы могут быстро и с минимальными хлопотами приобрести недвижимость в ОАЭ, но только во фрихолд-зонах.

Если сделка превышает $273 тысяч, покупателю по запросу предоставляется виза инвестора (долгосрочная - на 2 года).

Покупателю потребуется примерно месяц на полное оформление сделки. При этом потребуется лишь минимум документов, а интересы обеих сторон законодательно защищены.

Ежегодный налог на владение недвижимостью отсутствует, однако необходимо оплачивать взносы на содержание жилого комплекса (охрана, уборка, работа зоны ресепшн, обслуживание бассейна и т.д.):