Покупка недвижимости в Венгрии иностранцем в 2026 году: правила и порядок сделки

Венгерский рынок недвижимости открыт для иностранных покупателей, однако процедура приобретения жилья зависит от гражданства, назначения объекта и выбранной схемы сделки. Для граждан Евросоюза действуют одни правила, для покупателей из третьих стран — другие.

Кто может купить недвижимость

Покупатели из стран ЕС

Граждане государств Европейского союза могут приобретать в Венгрии жилую и коммерческую недвижимость без специального разрешения, которое требуется гражданам третьих стран.

Однако это не означает полного отсутствия ограничений. Для сельскохозяйственных земель и некоторых объектов, находящихся под государственной охраной, предусмотрен особый правовой режим.

Граждане стран за пределами ЕС

Покупателю из государства, которое не входит в ЕС, при приобретении большинства объектов недвижимости необходимо получить разрешение венгерских властей.

Само по себе иностранное гражданство не является основанием для отказа. Тем не менее решение может зависеть от обстоятельств конкретного заявителя. В числе возможных препятствий:      

• судимость на территории Венгрии;

• запрет на въезд в страну;

• некоторые другие юридические основания.

Дает ли квартира право на ВНЖ

Сегодня приобретение квартиры, дома либо коммерческого помещения само по себе не дает иностранцу права на ВНЖ или постоянное проживание в Венгрии. Собственник также не получает автоматически разрешение на работу и не приобретает особых прав на безвизовый въезд. Для пересечения границы он использует правила, установленные для гражданства его страны.

Документы на собственную недвижимость могут пригодиться при подаче на визу. Они способны подтвердить место проживания и цель поездки, однако наличие квартиры в Венгрии не гарантирует положительного решения по визовому заявлению.

Зачем нужен риэлтор и адвокат

Риэлтор

Закон не обязывает иностранного покупателя пользоваться услугами риелтора. Теоретически найти объект, связаться с владельцем и договориться об условиях можно самостоятельно.

Но для иностранца это может быть проблематично из-за незнания венгерского языка, местной специфики рынка и порядка оформления документов. Поэтому покупатели из других стран часто привлекают специалистов.

Посредник может:      

• заниматься поиском подходящих вариантов;

• организовывать просмотры;

• вести переговоры с продавцом;

• помогать координировать взаимодействие всех участников сделки.

Конкретный перечень обязанностей зависит от договора между агентом и клиентом.

Адвокат

Венгерский адвокат обязателен для юридического оформления перехода права собственности. Именно он проверяет сведения о недвижимости, готовит или удостоверяет договор, организует подачу документов и сопровождает регистрацию.

Как совершается сделка

Чаще всего процедура включает несколько основных этапов:

Подготовка финансовой схемы

До подписания документов стоит определить, каким способом будут перечислены деньги. Для приобретения недвижимости не обязательно открывать счет именно в венгерском банке. Можно:      

• отправить деньги с зарубежного счета продавцу;

• перечислить их на депозитный счет венгерского адвоката.

Если иностранцу все же требуется банковский счет в Венгрии, требования конкретных банков могут различаться. Для граждан России и Белоруссии банковские проверки бывают более тщательными.

Предложение продавцу и резервирование

После выбора недвижимости приобретатель недвижимости отправляет ее владельцу предложение. В нем обычно фиксируют:      

• согласованную цену;

• предполагаемые сроки подписания договора;

• порядок расчетов;

• размер задатка и иные нюансы.

Стороны также зарезервировать объект на какое-то время.

Проверка права собственности и обременений

До окончательного оформления адвокат получает выписку из реестра и изучает юридическую историю.

Проверяется:      

• действительно ли человек, продающий объект, обладает правом собственности;

• соответствуют ли кадастровые сведения фактическому объекту;

• имеются ли зарегистрированный ипотечный кредит, запреты, судебные разбирательства и иные ограничения.

Для квартиры необходимо дополнительно изучить документацию кондоминиума. Отдельно следует оценить техническое состояние недвижимости. Этим занимается привлеченный инженер или другой квалифицированный специалист в области строительства.

Подписание документов и задаток

В стандартной ситуации стороны сразу оформляют основной договор купли-продажи. Предварительное соглашение применимо тогда, когда окончательное заключение сделки невозможно до выполнения определенных условий.

Договор составляется в письменной форме и удостоверяется местным адвокатом, либо оформляется как нотариальный акт. При его заключении покупатель перечисляет часть стоимости. Закон не устанавливает обязательный размер задатка, обычно он составляет 10%.

Правовые последствия зависят от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если ответственность лежит на покупателе, он теряет внесенные деньги. Если договор не исполняется по вине продавца, тот возвращает полученную сумму в 2 раза больше.

Договор составляется на венгерском языке или в двуязычном варианте. Во втором случае необходимо заранее определить, какой текст имеет преимущественную силу, если между версиями обнаружатся расхождения.

Получение разрешения для граждан третьих стран

Если покупателю необходимо государственное разрешение, получить его можно при помощи венгерского адвоката. Официальный период рассмотрения заявки — 1,5 месяца. Если ведомство запрашивает дополнительные документы, фактический срок может оказаться больше.

Последний платеж и передача недвижимости

Если стоимость зафиксирована в одной валюте, а фактический платеж производится в иной, договор должен определить, какой обменный курс используется и на какой момент он фиксируется.

После выполнения расчетов стороны оформляют передачу объекта. В акте указывают состояние квартиры или дома, показания счетчиков, список оставляемых предметов, число переданных ключей и обнаруженные недочеты

Окончательная регистрация

Когда покупатель полностью рассчитывается с продавцом, адвокат передает в земельный реестр согласие последнего на внесение информации о новом владельце

Право собственности возникает только после того, как вся информация внесена в реестр. Период ее внесения зависит от сложности дела и загрузки ведомства. Если процедура стандартная, регистрация может занять от нескольких недель до 2 месяцев.

Во сколько обойдется процедура

Налог на приобретение

Если объект стоит до 1 млрд HUF применяется ставка 4%. С суммы, превышающей 1 млрд HUF, ставка составляет 2%. Максимальный размер налога ограничен суммой 200 млн HUF.

НДС для новостроек

Стандартная ставка – 27%. Однако при приобретении определенных новых жилых объектов действует льготная – 5%.

Оплата адвоката

Размер вознаграждения стороны согласуют со специалистом. Для стандартной сделки ориентир обычно находится в диапазоне 0,5–1,5% стоимости недвижимости. В некоторых случаях гонорар может достигать 3% либо определяться не процентом, а фиксированной суммой. Более сложные сделки требуют дополнительных юридических процедур и, соответственно, могут стоить дороже.

Услуги риэлтора

Государство не устанавливает фиксированный размер комиссии агентств недвижимости. На практике она часто составляет примерно 2–5% стоимости объекта.

Обычно комиссию агентству оплачивает продавец на основании договора с риелтором. Иная ситуация возникает, если покупатель сам заключает с агентом соглашение на поиск недвижимости или представление собственных интересов. Тогда расходы на такую услугу могут возлагаться на покупателя.

Разрешение и регистрация

Для получения разрешения необходимо оплатить госпошлину — 50 000 HUF. При этом регистрация в реестре оплачивается отдельно. За внесение соответствующей записи взимается 10 600 HUF. Если процедура усложняется дополнительными услугами, их стоимость рассчитывается дополнительно.

Подведем итоги

Покупка недвижимости в Венгрии для иностранца требует заранее продуманной юридической и финансовой схемы. Оптимально подключить адвоката еще до внесения денег и проверить все условия будущей сделки. Такой подход помогает избежать задержек с оформлением, неожиданных расходов и проблем при регистрации права собственности.

Переходите в наши разделы Квартиры в Венгрии, Дома в Венгрии, Коммерческая недвижимость в Венгрии и выбирайте. А мы поможем подобрать и правильно оформить покупку недвижимости для жизни или инвестиций.